[Copropriété] Dans le neuf et dans la nasse

Dix huit mois, un emménagement et un changement de syndic plus tard, me revoilà pour vous conter un nouvel épisode du combat dans lequel beaucoup de copropriétaires de nos immeubles neufs d’Euroméditerranée sont contraints de s’engager. Une guerre épuisante mais nécessaire si nous voulons cesser d’être les gabians de la farce – et éviter que nos copropriétés neuves d’aujourd’hui ne prennent le chemin de l’habitat indigne de demain.

Alors que d’aucuns emploient des méthodes plus que douteuses pour jeter le discrédit sur la profession de syndic , il est évident que le manque de professionnalisme et d’honnêteté de certains syndics fait aussi le lit de ces plateformes de gestion de non professionnels qui cherchent à s’accaparer le marché. Non réglementées, tenues par des novices et nettement moins gourmandes en véritables compétences en gestion immobilière, ces plateformes ont donc aujourd’hui le vent en poupe, même si l’on peut aisément entrevoir à terme quelques désenchantements et la disparition de nombre d’entre elles dans le cyberspace. Pour autant, la fameuse carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie ne saurait garantir à elle seule l’intégrité de certains syndics, qui entachent par là même la réputation de toute une profession. Récit.

Le droit bafoué, « tranquille »

Marc est syndic à Nice. Comme ses confrères, lorsqu’il est nommé syndic « provisoire » d’un immeuble neuf par un promoteur, il est généralement élu syndic tout court lors de la première assemblée générale. La différence avec d’autres c’est qu’il est véritablement indépendant, et qu’il est réélu syndic les années suivantes. Il pense que j’exagère quand je lui raconte les déboires des copropriétaires avec les syndics de nos immeubles neufs, je pense qu’il est l’exception qui confirme la règle. Car par ici pas un syndic ne passe la barre de la deuxième assemblée générale.

Dans mon article précédent sur la copropriété neuve, j’en étais restée à l’élection du syndic lors de la première AG. Et chez nous comme chez d’autres cela n’a pas raté : malgré la présentation de deux syndics marseillais indépendants et aguerris comme alternative au syndic filiale du promoteur, ce dernier est passé dès le premier tour. Flou du discours, mélange opaque de services de syndic et de « conciergerie », de prestations collectives et individuelles, absence de références et d’expérience, éloignement géographique, méconnaissance totale de notre environnement, irrégularités de toutes sortes relevées dès le départ par notre conseil AFCopro, erreurs monumentales dans le budget prévisionnel… rien n’a semblé trop grave aux copropriétaires ni aux bailleurs institutionnels, solidaires des promoteurs. Au mot d’ordre de « il faut leur laisser leur chance », nous nous sommes donc retrouvés liés pour une période de 18 mois, irrégulière elle aussi*.

Comme chez nos voisins, les promesses n’ont bien sûr pas été tenues et le syndic s’est montré d’une mollesse suspecte pour défendre les intérêts des copropriétaires vis-à-vis des promoteurs. Pire, le droit de la copropriété a été régulièrement bafoué, les documents réglementaires et la comptabilité non communiqués, une partie des factures non réglées et dissimulées, des charges injustement appelées, et inversement les gros débiteurs jamais inquiétés… J’en passe et des meilleures.

Dans la nasse

Après quelques mois de sidération face à ces pratiques et à cette négation du droit qui ont dépassé mes « espérances » il m’a donc fallu me rendre à l’évidence : comme d’autres voisins avant nous, et comme d’autres après, nous étions pris dans la nasse, et pas près d’en sortir. Car ce n’est pas d’un épiphénomène qu’il s’agit, mais bien d’un système parfaitement huilé, et ses conséquences n’ont rien de neutre pour l’avenir de la copropriété et de ses habitants. En dehors de récupérer de la gestion locative en mettant la main sur l’immeuble, l’objectif de ces quelques “syndics-promoteurs” peu scrupuleux est bien sûr de ne pas mettre en oeuvre les garanties de parfait achèvement, voire de décourager des procédures qui pourraient finir par plomber les bénéfices de l’opération immobilière de leur maison mère, si toutefois les copropriétaires s’obstinaient à vouloir obtenir du promoteur un bien conforme à ce qu’on leur a vendu.

Qu’il s’agisse des parties communes ou des parties privatives, dans nos immeubles neufs tout est donc mis en place par le syndic-promoteur et le promoteur en question pour que les copropriétaires lâchent l’affaire en cours de route. Et la méthode est toujours la même : nous avons eu le loisir de le vérifier entre immeubles neufs voisins. Absence de suivi et d’intervention du syndic, interlocuteurs tampons, renvoi direct vers le constructeur, voire carrément vers les entreprises, départs progressifs de tous les responsables vers de nouveaux horizons…
La lourdeur et le coût des procédures à engager n’aide pas, et les primo-accédants – par essence inexpérimentés en gestion de copropriété et déjà bien occupés par leur vie familiale et professionnelle – sont une cible de choix.

Situation à haut risque

Quelle peut-être l’histoire à venir d’une copropriété neuve qui ne réagit pas à cela ? Dégradation rapide de l’état de l’immeuble et de sa comptabilité, augmentation des charges et des impayés, réticence ou incapacité croissante des copropriétaires à engager des frais de justice et/ou des travaux urgents, revente massive par les propriétaires d’origine à la fin d’une garantie décennale qui coïncide parfaitement avec le bénéfice définitif d’une TVA réduite à 5,5 % sur le prix d’achat de leur logement, et rachat de ces logements pour les mettre en location par des investisseurs eux-mêmes peu enclins à faire des travaux… Si les bailleurs institutionnels qui ont également acheté en VEFA dans ces immeubles ne réagissent pas non plus, la suite peut s’écrire comme celle d’autres copropriétés tristement célèbres à Marseille. Sans oublier que ce n’est pas comme syndic qu’une société immobilière gagne sa vie, mais en faisant de la location et de la vente. Un bon syndic, qui a en général plus de propositions de collaboration qu’il ne peut en satisfaire, se fera donc généralement prier pour venir au secours d’une copropriété en mauvais état et devenue dès les premières années trop difficile et trop chronophage à gérer.

Reste en héritage un champ de bataille assez impressionnant, qui promet encore au conseil syndical quelques soirées courbés sur des chiffres et des actions en justice diverses et variées – dans la joie et la bonne humeur… Avec heureusement à présent un véritable appui du syndic nouvellement désigné, et la perspective revigorante du deuxième apéro annuel des voisins dont la date déconfinée approche enfin 🙂

Solidaires et responsables

J’imagine cependant la tête de futurs acquéreurs pour qui la question reste entière : que peut faire une copropriété naissante, toute avertie qu’elle soit, pour éviter de se retrouver dans ce genre de situation ?

D’abord essayer malgré tout de proposer une véritable alternative au syndic-promoteur lors de la première AG. Il serait également utile que la législation soit un peu plus contraignante sur le sujet, car si la mise en concurrence du syndic « provisoire » est obligatoire lors de cette première AG, dans les faits on retrouve le plus souvent à l’ordre du jour une proposition de contrat d’un syndic faussement concurrent, choisi lui aussi par le promoteur. Il est en général plus cher que le syndic « provisoire » et son représentant ne vous fera pas l’honneur de sa présence lors de l’AG – autant dire qu’il n’a aucune chance d’être élu et serait certainement bien embarrassé de l’être.

Dans nos rêves les plus fous, nous pourrions aussi envisager que les promoteurs impliquent en amont les acquéreurs dans le choix des syndics présentés lors de la première AG… Chiche à notre bon maire de rajouter cette proposition à la charte de la construction marseillaise.

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* Article 28 du décret du 17 mars 1967 : la durée des fonctions du syndic « ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, le concubin, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu’au deuxième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l’immeuble. »