Après vous avoir parlé du quartier d’Arenc, je vous parle aujourd’hui de la question de la “mixité sociale programmée” du Parc Habité.
Le format est celui de la présentation d’une recherche universitaire en urbanisme que j’ai terminée fin 2022 après deux ans de travail.
Avant de démarrer la lecture des articles, je vous recommande de lire l’introduction à ce travail de recherche qui est en ligne ici.
Les résidences de mixité sociale du Parc Habité, des références sous conditions (suite)
Références constituables et écueils évitables
Avant d’aller aux conclusions, il me reste à aborder le sujet de la gestion d’une part, et celui du contrôle de l’EPAEM sur les projets d’autre part.
Les questions de gestion des copropriétés sont centrales pour éviter que l’histoire de la dégradation ne se répète. J’ai repris ici la modélisation de la thèse d’Eva Simon sur l’action publique locale sur les copropriétés dégradées (Eva Simon dirige également le programme national « (Ré)gé(né)rer les copropriétés » lancé en 2021).
Sans entrer dans les détails, racontés dans une série d’articles sur ce blog, les trois copropriétés étudiées connaissent ou ont connu des situations de :
Gestion bloquée : le conseil syndical veut remédier aux difficultés de la copropriété mais s’oppose à un syndic qui ne respecte pas ses obligations légales (à commencer par le syndic mis en place par le promoteur).
Gestion monopolisée : le bailleur gère la copropriété à sa manière (et dans les cas étudiés avec un syndic ami et dans le dos des copropriétaires privés). Il faut ici rappeler que la faible implication des copropriétaires privés pose problème car quand les bailleurs sociaux/institutionnels votent, ils votent pour tous leurs tantièmes d’un coup, alors que les autres ne votent que pour leurs tantièmes personnels et qu’environ la moitié ne prennent généralement pas la peine de voter.
La Gestion partenariale « pro-valorisation » implique pourtant d’autres façons de faire, dans l’intérêt des copropriétés, de leurs habitants et plus largement du quartier et de la ville tout entière.
Lorsque les copropriétaires privés, les bailleurs et le syndic jouent ce jeu partenarial et que cette gestion à trois fonctionne dans le respect des intérêts mutuels, alors elle me semble plus susceptible de faire référence pour un ensemble de mixité sociale programmée qu’une gestion en volumes séparés et pour ainsi dire « chacun dans son coin ».
En ce qui concerne l’EPAEM, si tout n’est pas de sa responsabilité, on pourrait néanmoins souhaiter qu’il se saisisse au moins du sujet de la qualité d’usage, non pas juste dans les cahiers des charges mais dans les années qui suivent les livraisons.
Cela impliquerait probablement un contrôle plus strict du respect des prescriptions . Le manque de contrôle sur ce que livrent les promoteurs n’est en effet pas une fatalité. La chercheuse Julie Pollard l’explique parfaitement dans ses travaux, observant dans plusieurs villes le passage d’une position de dépendance aux promoteurs à une marge de manœuvre accrue des collectivités. Bien sûr l’EPAEM n’est pas une collectivité, mais les collectivités le subventionnent aux deux-tiers et siègent dans son conseil d’administration.
Il manque également un véritable contrôle de l’EPAEM sur le sujet des commerces et le choix des preneurs de baux, afin non seulement d’améliorer l’environnement des habitants mais aussi d’éviter une sur-dégradation de leurs copropriétés. Enfin l’EPAEM ne semble pas avoir non plus la main sur les opérateurs de la géothermie marine malgré les insuffisances du système.
Des outils de suivi et d’évaluation des projets de l’EPAEM ont récemment été élaborés, dont on peut espérer qu’ils deviennent réellement contraignants pour les parties prenantes et produisent une réelle amélioration de la qualité d’usage.
A la lumière des différents entretiens et expériences relatés, il est assez clair que ces trois résidences de mixité sociale programmée telles que pensées et construites aujourd’hui ne peuvent constituer une référence. Si la cohabitation globalement pacifique qui s’y est installée peut être considérée comme une réussite, elle reste à confirmer dans le temps. Une dégradation possible de la situation (déficit comptable, manque d’entretien, aggravation des désordres, des incivilités…) provoquerait à dix ans une fuite des populations les plus favorisées qui mettrait fin à la mixité sociale existante, ceci détériorant à son tour un environnement local déjà fragile.
Reste donc à présent à tirer les leçons de ce qui va et ce qui ne va pas. Et c’est autant en s’appuyant sur les forces de ces résidences qu’en identifiant ce qui a déjà été corrigé – ou pourrait l’être – dans leurs faiblesses, qu’on peut espérer les voir peut-être un jour faire référence.
Combinée au « SWOT » du Parc Habité, la grille des forces et des faiblesses de ces ensembles immobiliers peut constituer la base d’un travail à engager dès maintenant afin d’éviter l’évitable et de valoriser le valorisable, tant sur les programmes réalisés que sur ceux à venir.
Finalement, les risques de dégradation de la situation dans ces résidences ne semblent pas tant émaner du fait d’avoir mélangé différentes catégories de populations dans un même ensemble immobilier que d’avoir laissé libre cours dans ces montages à la vision court-termiste du marché et de ses « promoteurs » au sens large.
Au-delà de ce constat, j’ai résumé les réponses à mes hypothèses de départ en quatre principaux enseignements.
Ce maintien de la mixité sociale créée passe par celui d’une certaine qualité du logement mais aussi de son environnement, et donc de l’habitat. Cette qualité de l’habitat produit par les ensembles immobiliers étudiés et par le « quartier » du Parc Habité est jugée globalement insatisfaisante par la majorité des occupants interrogés. Pour autant, leurs témoignages apportent quelques éclairages utiles, sinon statistiquement significatifs, qui permettent de nuancer le discours.
Rendons à César ce qui est à César : sans EPAEM, sans promoteurs et sans bailleurs, la mixité sociale résidentielle à grande échelle et les chances d’atteindre les objectifs de la loi SRU à Marseille seraient inexistantes. Mais les promoteurs semblent dominants dans la relation avec l’EPAEM et la Ville, du moins jusqu’au changement de municipalité en 2020. D’autres exemples dans d’autres villes montrent pourtant que le pouvoir de l’aménageur public y est moins négligeable. La question ultime en tout cas, doit rester celle de l’intérêt des usagers.
Les dommages de la division spatiale sont illustrés par la fracture historique entre le nord et le sud de la Ville et par l’ampleur de l’énergie et des moyens à présent nécessaires pour tenter de la réduire. Les ensembles de mixité sociale programmée peuvent être une partie de la réponse, mais les malfaçons et la gestion ne doivent plus rester des angles morts de l’analyse.
J’ai enfin dressé une série de recommandations et de conditions du possible maintien de la mixité afin d’éviter à terme la fuite des classes moyennes dans ce type de projet.
En m’attachant tout au long de cette recherche à saisir ce qui pouvait faire référence pour la fabrique urbaine dans cette nouvelle manière de fabriquer la mixité, j’ai été confrontée à des constats souvent négatifs. Mais ces constats sont très fortement nourris par le décalage entre ce qui est promis et ce qui est produit. En s’abstenant de promettre des résidences et un quartier qui n’existent que dans les brochures institutionnelles et promotionnelles, peut-être aurait-on pu limiter les risques de décalage trop fort avec la réalité. De même, en ramenant l’objectif d’une cohésion sociale magique à celui d’une simple cohabitation pacifique, la production d’une référence serait-elle plus atteignable.
Des références peuvent néanmoins être produites à partir de ce qui fonctionne ou de ce qui dysfonctionne. Elles peuvent être très concrètes (un vrai jardin) ou relever d’une façon de faire permettant d’obtenir des résultats eux-aussi concrets et positifs (une gestion partenariale).
On pourrait ainsi conclure que si ce principe de fabrication d’une mixité sociale programmée dans le cadre d’un grand projet urbain mérite d’être conservé, sa mise en œuvre et son suivi doivent être largement plus exigeants qu’ils ne l’ont été pour le Parc Habité.
